深圳房地产律师:“新国十条”出台后买方按揭不成的处理方案
发布时间:2019-06-13 09:51:25 阅读量:11 来源:

“新国十条”出台后买方按揭不成的处理方案

▇ 深圳房地产律师张茂荣

    “新国十条”的出台导致大量二手房交易中买方的按揭预期落空:部分买方需要增加首付,部分买方甚至根本贷不了款,要买房只能一次性付款,而在房价动辄上百万的深圳,不要说一次性付款,就是增加一两成首付也是买方一时难以做到的,由此导致的结果是大量的交易在客观上无法履行!

    关于银行贷款政策变化的原因导致交易无法履行是否可以免责的问题,本律师已撰写博文《新国十条”属不可抗力?买方可退房不赔?... 》与网友探讨,认为一般情况下构不成不可抗力,但并不是说买方就只能听天由命,相反,买方应努力将损失降低到最低限度,现提出如下处理方案供买方参考:

    1、对于合同中有 “按揭不足或不成买方有权解除合同” 约定的,在取得银行证明后第一时间给业主发送《解约通知函》,以免给业主造成损失;

    2、对于合同中有“按揭不足或不成由买方自筹资金补齐或一次性付款”且有高额违约金约定,但买方又无力补齐或一次性付款,事实无法履行合同的,买方应当在第一时间给业主发送《磋商通知函》,通知业主合同在客观上已无法履行,愿就合同无法履行的后续事宜与业主进行协商,并明确告知业主“为避免合同不能履行后给您造成损失,您在接函后即可另行处理涉案房屋,如因您的原因导致损失扩大,责任由您自行承担”;

    3、对于合同没有明确约定按揭不足或不成的解决方式的,分别按揭不足或不成的原因第一时间致函业主合同终止履行并进行协商解决;

    4、在尽了上述告知义务,仍旧无法与业主达成一致意见的情况下(一般都是业主要高额违约金,买方无法接受),积极搜集材料,做好委托律师应诉的准备。

    特别提示:

    1、即使买方按揭不成无力付款构成违约,在业主追索高额违约金的情况下,法院一般也会衡量买方违约给业主造成损失的大小,在业主没有损失或损失较小的情况下买方可以请求法院降低违约金;

    2、“新国十条”政策强压下,房价随时可能会大幅下跌,但目前房价尚未下跌,如拖延过久房价暴跌接近20%,业主索赔20%的高额违约金必然会得到法律支持,这也是本律师建议买方必须尽快、“第一时间”致函业主的原因!

    3、根据《合同法》第119条规定,当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大,没有采取适当措施致使损失扩大的,扩大部分损失由其自行承担;

    4、目前本律师团正接受买方委托发送律师通知函给业主,并代为磋商、应诉,现已成功调处多起案件,欢迎委托咨询(即是广告,也是提醒,互利双赢)。

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