新国十条房产新政出台,律师如何应对房产买卖纠纷
发布时间:2019-06-13 09:57:18 阅读量:12 来源:李永强

4月14日,国务院就部分城市房价过快上涨,提出了四项措施。其中最严厉的措施当是:对贷款购买第二套住房的家庭,首付款不得低于50%;贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;三套以上房可停贷。4月17日,国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,提出十条举措,被业内称为房地产“新国十条”。受新政影响,一些城市新房和二手房价格开始下跌,“退房潮”初现,许多在售楼盘出现了买房人“交不起首付”而不再签约的现象。这种毁约现象在二手房市场更加明显。北京中原统计数据显示,在14~18日期间,“毁约率”逐渐上升并首次出现了购房人退房现象。从最近几天我接触的有关案例和咨询来看,这种纠纷主要源自大量不按期签约的情况出现。“不按期来签约的有两种情况,一种是因为二套房贷新政,付不起首付或者承担不起1.1倍利率而毁约的。另外一种情况是对房价的预期变了,买房人可能认为房价会降而毁约。

  处理这类纠纷,应注重以下两点:

  1、房产新政策是否属于不可抗力?

  有些购房人认为楼市新政属于不可抗力,因而可以毁约。根据法律规定,这种认识是错误的。

  对于“不可抗力”,法律有明文规定。《民法通则》第153条明确规定,不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。依据此规定,不可抗力应表现为一种客观情况,且该客观情况的出现应同时具备不能预见、不能避免并不能克服三个条件。如地震、水灾等。而且,不可抗力的事由要发生在合同履行期间。也就是说,在签订合同的时候“不能预见”。

  国家政策的出台是否能构成不可抗力,应视情况而定。符合不可抗力条件的即构成,不符合条件的不构成,并不是所有的政策都构成不可抗力。从2007年“9·27”房贷政策到2008年底的救市政策,再到今年的“新国十条”,房地产信贷政策多变已是众所周知的事实。而且在“新国十条”出台之前,两会代表、国内主流媒体都曾痛批高房价,并预测中央政府会出手打压楼市,房地产调控政策并非不具有可预见性,且并非不能克服,因为该政策只是引起付款方式的变化,不会导致买卖无法完成。因此,近期的楼市新政不属于不可抗力,效力不能高于合同约定。购房人能否毁约退房,关键要看合同是如何约定的。

  当然,如果在房屋买卖合同中有这样的约定:“若因为银行的原因而非贷款人的原因,导致贷款无法办理,则双方可以终止或者解除合同。”此时,购房人因首付款增加而要求解除合同,是合理的,不算违约。因为银行调整贷款比例是银行的单方行为,并非贷款人的原因,所以原来购买人计划贷款的款项批不下来,购买人就可以依据合同约定解除合同,不承担违约责任。如果在合同中有这样的约定:“购买人若不能办下贷款,则更换银行办理,如果仍然不能办下贷款,则购买人需要及时补足购房款项,否则视为违约。”也就是说,讲明贷款批不下来可更换银行,如果还批不下来就得自己补钱,这笔多出来的钱只能由购房人自己承担。合同中有这样的约定,购房人想毁约就要承担法律责任了。

  2、毁约后购房定金能否退还

  在商品房开发过程中,开发商经常采取商品房预售的方式筹集开发资金。商品房预售时,买卖双方往往不签订正式合同,而签订一份认购、订购、预订协议,由买受人交纳一定数量的定金,作为对双方签订正式合同的担保。

  上述定金由买卖双方在认购协议中约定,具有我国《合同法》规定的“定金”的性质,即交付定金的一方不履行合同的,无权收回定金;收受定金的一方不履行合同的,应双倍返还定金。只是《合同法》规定的“定金”是履约定金,而上述定金的性质则属于订约定金,即合同双方当事人保证与对方签订正式合同。

  由于《合同法》未规定订约定金,故在司法实践中争议很大。于2003年6月1日实施的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条对订约定金的性质予以明确,该条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”根据上述规定,毁约后定金能否退还,则要根据不同情况进行处理。对于一手房买卖,购房人同开发商签订了认购书并交付了定金,若购房人在新政出台后,预期房价下跌不按照约定时间去签订正式合同,则要承担违约责任,定金不能要回。如果按照约定时间同开发商商谈正式合同的签订问题,双方就认购书中没有提及的签约细节和其他条款,进行协商不能取得一致原因而未能签订正式合同,则系非因一方原因,而是因不可归责于当事人双方的事由造成本约的无法签订,双方对此互不承担违约责任,开发商应将定金原额返还,而不应适用定金罚则。

  因根据楼市新政中关于停止给异地置业者贷款的规定,买方无法贷款购房,则可视为情势变更,在没有约定按揭不成合同如何处理的情况下,应当依据公平原则免除买方的责任,定金应予退还。

  而对于二手房买卖,买方签约并交了定金后,若预期房价下跌而毁约,定金也要被没收。此外,买方还应承担违约责任,赔偿卖方的预期利益损失,即房屋贬值损失。比如由于政策出台后房价迅速下跌,买方毁约,导致卖方因房价贬值损失50万,则卖方除没收定金外,认为仍不足以弥补损失,可以向买方追讨房屋贬值损失。

上一篇文章:房改房是什么意思 下一篇文章:深圳房地产律师:“新国十条”出台后买方按揭不成的处理方案
0人觉得有用 点赞 分享

对买房有疑问?直接找211名校房产咨询师,量身定制你的个人买房解决方案!

房估师免费咨询电话:0898-32287880

预约咨询

推荐文章
相关文章

保利碧桂园悦府

开放商报价:25000元/m²

楼盘户型:三居

楼盘地址:海南省三亚市迎宾路与落笔洞路交汇处(千古情北侧)

热线电话:0898-32287880

预约看房
预约咨询

对买房有疑问?

直接找211名校房产咨询师!

量身定制你的个人买房解决方案!

预约咨询

免费咨询:0898-32287880

关注热点
海南房价 三亚万科湖畔 澄迈恒大御景湾怎么样 海花岛3号岛房价暴涨 在保亭买房后悔死 三亚海景房多少钱一平 昌江房价多少钱一平方 陵水房价为什么这么高 澄迈老城房产价格 海南房价最低的地方 文昌和澄迈哪里买房好 万宁哪个楼盘好 5年后临高房价多少 澄迈老城房产价格 富力悦海湾业主论坛 昌江房价多少钱一平方 海南岛房价 海花岛3号岛房价暴涨 十年后的海南发展前景 万宁房价开始下跌了 文昌和澄迈哪里买房好 恒大海花岛位置 海南购房条件 海口房子多少钱一平方 海南房价多少钱一平 海南最宜居城市排名 儋州房价多少钱一平方 海南哪里不潮湿养老 澄迈老城房产价格 澄迈恒大御景湾怎么样 文昌和澄迈哪里买房好 万宁在哪买房好 海南便宜房子 乐东龙栖湾 海南澄迈买房后悔了 陵水雅居乐 海南定安县买房后悔 海南过冬的首选是哪里 海南购房攻略 三亚房价多少钱一平米 儋州房价多少钱一平方 海花岛房价多少一平米 海南澄迈买房后悔了 海花岛现状 三亚房价多少钱一平方 海南定安县买房后悔 万宁山海和湾 碧桂园珊瑚宫殿四期 海口房价多少钱一平米 海南省万宁市房价多少 海南过冬的首选是哪里 千万别在三亚买房 三亚的房价多少钱一平 海口澄迈房价暴跌 琼海房价多少钱一平米 海南过冬的首选是哪里 琼海市房价多少一平 海南澄迈房价 琼海海景房 乐东龙栖湾 十年后海南房价 海花岛房价多少一平米 三亚海棠华著别墅 琼海房价多少钱一平米 琼海市房价多少一平 临高碧桂园 5年后临高房价多少 海南便宜房产 昌江黎族自治县属于哪个市 三亚海景房价格 陵水县香水湾 五指山四季南山 清澜半岛怎么样 陵水香水湾 三亚海棠花开 港岛花园 海南房价未来五年走势 海南房价多少 海南气候最好的城市 商业契税 三亚海棠长滩 海南最宜居城市排名 海花岛房价多少一平米 海南昌江县属于哪个市 海南房价最低的地方 陵水房价为什么这么高 保亭桃源居 海南定安县买房后悔 海南便宜房子 三亚的海景房 雅居乐金沙湾海口 海花岛房价多少一平米 海南省万宁市房价多少 保亭在售楼盘 海南各地房价排名 海口房子多少钱一平方 海南岛房价 海花岛最近房价 陵水富力湾楼盘详情 海南海花岛房价走势 海南房价最低的地方 海南自贸区在哪里 陵水荣盛香水湾 五指山市新楼盘 陵水香水湾楼盘 亚龙湾壹号别墅 乐东县房价 国广海棠湾 澄迈房价最新消息 澄迈买房 海南恒大海花岛房价 澄迈县四季康城 海南买房条件 陵水香水湾楼盘 海口滨江帝景 海南房子外地人能买吗 波波利海岸 海南的房价 昌江房价多少钱一平方 海南气候最好的城市 海南儋州市房价 陵水香水湾楼盘 万宁在哪买房好 三亚的海景房 海花岛最新消息 儋州房价多少钱一平方 国八条 澄迈房价最新消息 海南省昌江县属于哪个市 海口幸福汇楼盘 海南购房政策 保亭房价 海南自贸区在哪里 昌江县属于哪个市 廉租房申请条件2019 富力悦海湾别墅 陵水县富力湾 蓝湾小镇 陵水香水湾楼盘 海南文昌房价 海南澄迈房价 澄迈四季康城 海南房子外地人能买吗 和泓海棠府 北京买房落户政策2019 海南海棠湾房价 东方海逸半岛 澄迈红树湾 碧桂园三亚海 富力湾别墅怎么样 海南琼海房价 海口海景房 海花岛3号岛房价暴涨 昌江县属于哪个市 陵水荣盛香水湾 万宁买房 恒大澄迈御景湾 三亚海韵度假酒店 山海湾温泉家园 在三亚买房 哪里的海景房便宜 乐东房价 海南省万宁市房价 海南省海花岛房价 商业房产过户税费标准 保亭县房价 三亚崖州区适合买房吗 定安房价 澄迈县四季康城 海南别墅价格 海口澄迈房价暴跌原因 三亚海棠湾房价 儋州市房价 海南海花岛房价 海南保亭房价 电梯洋房 儋州滨海新区 五指山市新楼盘 观澜湖九里楼盘 三亚海景房 陵水碧桂园 三亚海棠湾楼盘 万宁神州半岛怎么样 预售许可证取得条件 碧海一家名城 海南碧桂园金沙滩位置 亚龙湾壹号 陵水富力湾 三亚哪里买房好 中交海棠麓湖 三亚海棠湾房价多少 三亚陵水清水湾房价 澄迈房价 东方海逸半岛 海南富力悦海湾在哪里 碧桂园海逸半岛 乐东县房产 大华锦绣海岸 富力湾楼盘怎样 滨江帝景 海棠湾房价 海南澄迈房价 三盛国际海岸 土地使用证查询官网 如何查询住房公积金个人账户余额 海南东方市楼盘 海口房价暴跌 房屋鉴定需要多少钱 海南澄迈县房价 恒大养生谷在什么地方 海南海花岛在哪里 海口房价最新动态 博鳌房价 海口澄迈房价暴跌原因 海口2020年房价预测 陵水富力湾电话 异地买房需要什么手续 最新海口房价 石家庄廉租房申请条件2019 广州廉租房申请条件2019 如何在海南买房 景园悦海湾 富力红树湾楼盘详情 外省人海南落户条件 海口房子 恒大澄迈御景湾 北京廉租房申请条件2019 屯昌县房价 万宁神州半岛房价 三亚海棠湾楼房 武汉廉租房申请条件2019 海南临高房价 碧桂园清泉城 海棠湾楼盘 碧桂园剑桥郡 博鳌碧桂园东海岸 海南陵水房价 海云轩 外地人在三亚买房利弊 海南临高新楼盘 二手房贷款政策 恒大美丽沙最新房价 波波利海岸 澄迈县房价 海南陵水富力湾房价 陵水海景房 琼海房价 香水湾楼盘 万宁房价 一山湖 海南定安县属于哪个市 三亚是什么气候 港岛花园 三亚海棠楼盘 富力悦海湾业主论坛 兴隆房价 云海阁 三亚小户型房子 海南海景房多少钱一平 海南富力湾别墅 澄迈周边楼盘 富力悦海湾 清澜半岛怎么样 临高买房怎么样 买房需要什么材料 海南清水湾在哪里 三亚美丽之冠 海口怎么样 文昌的楼盘 房产变更名字多少费用 三亚海棠华著 海南那里买房好 保利海棠湾别墅 三亚房子价格 海南东方市房价 海南文昌房价 投资房产的技巧 海南地图找房 房产证号查询 三亚亚龙湾新楼盘 三亚崖州区 杭州廉租房申请条件2019 西安市廉租房申请条件2019 儋州房价 海南气候 恒大海上帝景 博鳌金湾房价 水岸城邦 三亚海棠湾房产 三亚海景房多少钱一晚 商铺过户费 海口是个怎样的城市 海南恒大御海天下 海南公寓 文昌楼价 建筑面积和套内面积的区别 富力湾楼盘详情 大华锦绣海岸二期 婚前财产协议 景园悦海湾房价 恒大金碧天下怎么样 合租协议 外地人在海南买房条件 澄迈县楼盘 绿城蓝湾小镇地址 万宁中海神州半岛 海南房子值得投资吗 首套房证明需要什么材料 海南自贸区在哪里 海南买房哪里好 富力湾楼盘怎么样 文昌房价 海口观澜湖 三亚小户型楼盘 万宁兴隆 半山公馆 海南房产值得投资吗 幸福汇 迁户申请 契税新政策2019 老城四季康城 合院式别墅 万宁房子 海南的气候 半岛阳光 儋州房产热门楼盘信息 海口别墅 陵水楼盘价格 海南海花岛最新消息 海南限购政策 临高房价 万科森林度假公园 海南省临高县 个人房产证明怎么开 海口的房价 海南临高房产 房产契税2019 开发商资质 美伦熙语 海逸半岛 海南哪里不潮湿养老 三亚最新房价 清水湾房价 陵水房价 保利海棠湾 陵水县房价 买房投资靠谱吗 房产赠与合同范本 海南是哪里 开发商资质具体都需要什么条件 房价文昌 恒大养生谷值得买吗 海口观澜湖观悦 外地人在海南买房条件 海口龙华区房价 海口小户型 三亚湾海景房 海棠湾别墅 海南东方市 迁户口申请书 五指山四季南山 海景房为什么便宜 三亚冬天冷吗 海口观澜湖观悦 海口买房 海南临高 陵水海景别墅 临高县房价 儋州房产价格 三亚市崖州区 乐东新楼盘 富力湾楼盘 观澜湖别墅价格 个人无房证明怎么开 户口迁入申请表 小县城房价会下跌吗 海南澄迈县房价 春风物语4 房产税如何征收2019 海南临高县 海南公寓 海南省东方市属于哪个市 海口和三亚 海南别墅 三亚楼房 三亚不限购新楼盘 海南是几线城市 离婚协议书有效期多久 香水湾一号别墅 临高新楼盘 清澜半岛怎么样 海口几线城市 卖房子流程 四季康城 三亚东方市房价 三亚哪里有海景房 乐东县楼盘 澄迈海景房 富力红树湾怎么样 碧桂园滨江海岸 5年后临高房价多少 碧桂园齐瓦颂 卖房详细步骤 凤凰水城 月亮湾房价 怎么查询房产证号 海南是什么气候 万宁国瑞城 海花岛房价 东方市房价 海南乐东县 海花岛现状 房屋契税征收标准2019 卖房子要交哪些税 海棠华著 海南陵水楼盘
热门文章
海南最新购房政策2021年,海南买房需要什么条件? 海南买房限购政策2021,海南房子值得买吗? 三亚海景房公寓多少钱一平米?三亚海景公寓哪里好 三亚和陵水买房哪里好?2021最新房价是多少? 海南三亚房价2021最新价格,三亚房价还会涨吗2021 三亚最便宜的房子在哪里?三亚最新房价是多少? 陵水和儋州哪里买房好?陵水和儋州买房对比 海南陵水房价2021最新价格,陵水房价如何走势 海南陵水房子限购吗?买陵水房子限购条件有哪些? 万宁和陵水哪个气候好?在哪里买房更好?
热门楼盘
0元专车看房
全程保护手机信息安全

扫一扫
点击右上角分享到好友或朋友圈