二手房买卖过户费用由谁来付
发布时间:2019-06-13 15:03:25 阅读量:12 来源:华律网

二手房买卖是房屋交易的重要形式,而购买二手房时,会产生比较多的风险,而其中最为严重的风险就是无法过户,而过户时会产生相应的费用,那么二手房买卖过户费用由谁来付?

一、二手房买卖过户费用什么人来付

二手房买卖需要根据相关法律规定及政策缴纳相关税费,有些税费是由买方缴纳,有些税费是由卖方缴纳。

二手房买卖过户缴纳四类税费承担主体

1、营业税——卖方缴纳

(税率5.55%)根据2010年房产新政,转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税,转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时 间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税,转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。

2、个人所得税——卖方缴纳

(税率交易总额1%或两次交易差的20% )征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件:1.家庭唯一住宅2.购买时间超过5年。如果两个条件同时满足 可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注:如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳,若在一年以内 能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金,具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。注:地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有 其他房产作为家庭唯一住宅的依据,其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房(不包含非住宅类房产)。另注:如果所售房产是非住宅类房产 则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况,个人所得税也必须征收差额的20%。

3、契税——买方缴纳

(基准税率3%优惠税率1.5%和1%)征收方法:90平米以下的普通住宅,为成交价的1%,若查实买方不是唯一住房的按成交价的3%征 收;90平米-144平米的普通住宅为成交价的1.5%,若查实买方不是唯一住房的按成交价的3%征收;144平米以上的住宅按成交的3%征收;若买方购 买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

4、测绘费

房产测绘收费按不同房屋类别分别执行不同的收费标准。山西省关于房产测绘的收费标准为:住宅用房每平方米(建筑面积,下同)1.00元,商业楼用房 每平方米1.70元,多功能综合楼用房每平方米2.40元。房产测绘收费由房产测绘机构在房产初始登记测绘、权属和现状发生变更需重新测绘确认时,向委托人收取;在发生变更测绘确认时,只需重新绘图,不进行实地测量,测绘费按上述标准减半收取。

二、二手房买卖过户税费相关法律风险提示

1、房屋买卖合同中明确约定“办理房屋过户手续的相关费用均由买方承担”,对于买方而言,营业税、个人所得税等需要出卖方承担的费用,可能也会被认为被约定所变更,而一概由买方承担。故,与税费负担相关的如出卖方家庭成员名下住房情况、标的房屋是否为普通住宅、是不是保障性政策房、自用年限是否满5年、是否有本地户口、标的房屋原始购买发票是否保留等基本情况,买受人都应事先核实清楚。

2、“居住使用年限”不等于“办理产权证年限”。二手房交易过户,可能影响税费负担比例的是后者而非前者,故签约时要对出卖方的承诺予以充分注意。

3、过户手续办理中的税费负担应有明确约定。如无约定,实践中倾向于由双方各自承担应承担的费用。如在合同中约定“买方拿到产权证后再交付余款”,则会认为是办证费用由卖方承担的约定;但税费约定不明时,买方先行垫付的,法院可能会以该约定不明的款项属另一法律关系而不予与房款抵扣,直接判决买方支付房款。

4、房屋买卖合同约定了个税可能出现时“卖方将定金退还买方,双方免责”的负担原则,卖方以此为由主张解除合同时,应对税费产生负举证责任,同时该条款会被认为系为买方利益而设定,应由买方选择是否解除合同,卖方单方解除合同,构成违约。

5、即便对于缴纳税费义务负担主体有明确约定,但最终持有缴费凭证人与实际缴费主体不一致,或第三方垫付但不能明确被垫付主体,或当事人双方对该被垫付的结果有不同解释的情况下,最好通过在合同中预先明确,或者对房屋总价款的构成作出限定性说明,以免第三方向其中一方追偿时,仍面临谁负担的困惑。

6、争议条款:“此次交易成交价为卖方净得价,买卖过程中发生的相关费用由买方按照国家规定缴纳”,该约定并未明确“相关费用”包括双方在交易过程中各自应缴纳的税款,且与合同约定的“交易过程中产生的税费及相关费用由双方按照国家有关规定缴纳”对照,法院可能认为,卖方的“净得价”仍需依法缴税。

7、购买部分房产,办理过户时,存在分户办理权属证的情况,在约定过户费由买方负担的情况下,所有分户办证费用是否包含在内,应在合同中预先明确约定,以免事后生争端。


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